Destelbergen is volgebouwd
Maar toch moeten de betonmolens verder draaien en blijft er open ruimte verdwijnen.
Als ge achterover valt van de prijzen die neergeteld worden in Blind Gekocht, dan zijt ge niet de enige. In mijn vorig blogbericht toonde ik zelfs hoe uitzonderlijk duur Destelbergen wel niet is.
In dit blogbericht gaan we daarop verder, en ik start opnieuw met het citaat van huidig gemeenteraadsvoorzitter en vastgoedmakelaar Eveline Hoste (Open Vld) uit Het Laatste Nieuws, waar ze opvallend trots is op de onbetaalbaarheid van onze gemeente.
“Destelbergen en Heusden zijn duur”, klinkt het beslist. “Er zijn nog nauwelijks gronden te koop of aan te snijden dus grond is hier goud waard. Vergunningen voor appartementen worden zeer zelden gegeven en zeer kritisch bekeken. En de halfopen bebouwingen en rijwoningen in Eenbeekeinde worden als zoete broodjes verkocht. Er is meer vraag dan aanbod. Heel veel kandidaten jagen de prijs tegen elkaar op de hoogte in en zo behoren we tot de top 10 van duurste gemeentes in Vlaanderen.
In dit deel heb ik ‘t over het vet gedrukte deel in het citaat: er is hier nauwelijks nog grond te koop.
De hardste gemeente
Wie kijkt naar de woonvoorraadgroei in onze gemeente valt direct iets op: Destelbergen hangt al jaren in de staart. Het aantal woningen groeit hier minder snel dan in de buurgemeenten.
Ik ga zeker niet het ruimtelijke-ordeningsbeleid van Lochristi & Merelbeke met volle goesting verdedigen. Maar hun keuze om, naast het aansnijden van nieuwe gronden, ook gericht te verdichten langs mobiliteitsknooppunten zorgde ervoor dat de woningvoorraad er met ~40% toenam op minder dan 30 jaar tijd. Die (bewuste) keuze om méér te bouwen, met een focus op kleinere en stapelbare woningen, zorgt ervoor dat wonen in Lochristi en Merelbeke-Melle goedkoper is dan in Destelbergen.
”Allee zeg, Raadslid Peters, allemaal goed en wel om voor betaalbare woningen te pleiten, maar ge gaat onze gemeente toch niet volbouwen?”
Integendeel: onze gemeente is al volgebouwd.
Waarom? Weinig gemeenten zijn zo verhard als Destelbergen. Om tot die conclusie te komen kunt ge eenvoudigweg kijken naar de statistieken inzake bodembezetting.
Van alle buur- & referentiegemeenten is er geen enkel waarin ééngezinswoningen een groter aandeel hebben.
Destelbergen is ook enorm verhard vanwege de R4/E17 en hun knooppunten, wat zorgt voor een gigantische restcategorie.
Zoals de grafiek toont gaat die verharding voornamelijk ten koste van landbouwgebied. Maar ook wat betreft bos is het hier maar pover. Merelbeke-Melle heeft hetzelfde probleem (R4/E40), maar daar hebben ze procentueel gezien dubbel zoveel bos als in Destelbergen.
Het resultaat: terwijl Vlaanderen voor ongeveer 30% verhard is, gaat Destelbergen door het dak met met een verhardingsgraad van wel 50%!
Die bouwwoede is gemakkelijk zichtbaar als ge luchtfoto’s uit 1971 (zwart/wit) vergelijkt met recente luchtfoto’s.
In onderstaande animatie ziet ge hoe ten noorden (Zandberg), ten zuid-oosten en ten oosten van het dorp van Heusden alles werd volgebouwd. Maar ook hoe de R4 door onze gemeente werd aangelegd.
![heusden.mp4 [video-to-gif output image]](https://substackcdn.com/image/fetch/$s_!1CPM!,f_auto,q_auto:good,fl_progressive:steep/https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.amazonaws.com%2Fpublic%2Fimages%2F18d640b6-75c4-47cb-8290-9da6feb2a45c_800x529.gif "heusden.mp4 [video-to-gif output image]")
In deelgemeente Destelbergen is die uitbreiding het zichtbaarst rond de Admiraalstraat en de Stationstraat.
![0504 (1).mp4 [video-to-gif output image]](https://substackcdn.com/image/fetch/$s_!IlLe!,f_auto,q_auto:good,fl_progressive:steep/https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.amazonaws.com%2Fpublic%2Fimages%2Fa35db7ea-e1d5-46b2-8b38-0f61d5d50e55_800x483.gif "0504 (1).mp4 [video-to-gif output image]")
👉 Mij hoort ge niet klagen: ik woon zelf in wat in de jaren ‘80 een sociale koopwoning was. Een halfopen bungalow op een stuk grond van meer dan 700 m² in de Borremswijk. Vijftig jaar geleden stonden beleidsmakers namelijk nog niet stil bij mogelijke grondschaarste: de sociale koopwoningen van toen lijken nu wel villa’s.
Volgens het percelenregister1 blijven er dan ook nog slechts ‘n 400-tal onbebouwde bouwgronden of verkavelingen over. Een deel daarvan zijn kleine lapjes grond, verspreid over de gemeente. Maar de grootste resterende bouwoppervlakte ligt in de overblijvende drie woonuitbreidingsgebieden.
Tussen Vossenstraat en Laarnebaan (Heusden)
Tussen Hooistraat & Rendekensstraat (Heusden)
Rond de Kouterstraat (Destelbergen)
Deze grote gebieden mogen alleen ontwikkeld worden als de gemeenteraad daarmee instemt2. Dat is wettelijk zo vastgelegd.
Om terug te keren naar de uitspraak van gemeenteraadsvoorzitter Eveline Hoste: er zijn inderdaad nauwelijks nog aan te snijden gronden. Destelbergen is volgebouwd.
Maar wat kunnen we daaraan doen?
Naar kernversterking?
Enter: de bouwshift.
De bouwshift is au fond heel simpel: na aandringen van tal van experts3, kiest de Vlaamse Regering ervoor om tegen 2050 volledig te stoppen met het volbouwen van weilanden en bossen.
Om de laatste stukjes open ruimte te redden, en om onszelf te beschermen tegen wateroverlast, mogen we niet meer uitbreiden in de randen. We moeten het vanaf nu slim oplossen binnen het bestaande centrum. Dit doen we door bijvoorbeeld oude, leegstaande panden te vernieuwen of door compacter te bouwen, eventueel hoger te bouwen, en zelfs faciliteiten te delen.
Dit principe heet: kernverdichting.
Een verdichtingsproject is een ruimtelijke ingreep in functie van de intensivering van het gebruik van bebouwde of verharde ruimte. Kortom: ge gaat met meer wonen op dezelfde reeds bebouwde grond.
Maar het is niet de bedoeling dat we met zoveel op mekaar leven dat we elkander de kop willen inslaan.
Daarom pleiten experts voor kernversterking4. We moeten erover waken dat het verdichten niet enkel gebeurt om de woningnood op te lossen. Integendeel, het “leiden tot een verhoging van de leefomgevingskwaliteit.” Kortom: alles ombouwen tot appartementen is géén kernversterking. Er is een totaalbeleid nodig, waarin ook lokale economie en mobiliteit een belangrijke rol spelen.
Voor een gemeente als Destelbergen is de boodschap dan ook glashelder: de gemeente is ‘vol’. Het verouderde woonpatrimonium dient efficiënter gebruikt te worden, en de plekken met de meeste faciliteiten, en beste bereikbaarheid dienen prioriteit te krijgen: dat is langs de Dendermondesteenweg, tussen Gent en de R4.
Eén probleempje: het bestuur heeft nog steeds geen plannen opgemaakt die bepalen waar we willen verdichten en hoe we de kernen willen versterken5. Terwijl ze dat in 2016 had beloofd in hun woonbeleidsplan.
Of toch nog meer beton?
Het is duidelijk dat de burgemeester de traditie van haar voorgangers gewoon zal verder zetten: de betonmolens laten draaien.
Twee recente feiten tonen dat aan.
Meer buitengebied dan de Kalverboswegel wordt het eigenlijk niet. Toch leverde onze gemeente een vergunning af voor twintig (!) nieuwe woningen op 2 hectare6. De eigenaar van die grond zag de waarde ervan spectaculair stijgen en is op slag multimiljonair, als die dat nog niet was. Schepen van vergunningen, Michael Vercruyssen, verdedigde trots die beslissing: waar zaagt iedereen over? Er zullen toch 57 bomen bijkomen? Applaus!
In onderstaande video: de beelden die AVS schoot over de ontwikkeling in de Kalverboswegel.
Je kan uiteraard argumenteren dat de Kalverbosstraat & -wegel woongebied is. Het zijn misschien belachelijk veel wooneenheden, maar daar mag men, dankzij
non-beleid en het ontbreken van een modern wettelijk kader, per definitie ongehinderd bouwen.
Daar blijft het jammer genoeg niet bij.
In het bestuursakkoord en in het meerjarenplan neemt het bestuur de vlucht vooruit: Er moet een woonbehoeftestudie komen, en in één adem schrijft en zegt men erbij dat de woonuitbreidingsgebieden rond de Kouterstraat de alfa en de omega zijn.
Die gronden zijn voor het grootste deel in handen van grote projectontwikkelaars. Zij hebben in de jaren ‘80 en ‘90 hun mouwen opgestroopt om deze gronden te verwerven. Dat ontwikkelaars speculeren met grond, dat is niet nieuw. Maar vervolgens hebben zij actief bij de Vlaamse regering gelobbyd om deze gronden binnen het “grootstedelijk gebied Gent” te laten vallen, waardoor de kans groter werd dat ze ooit ontwikkeld zouden mogen worden.
Wat doet onze gemeente daarmee?
Zeker geen beleid ontwikkelen dat uitstippelt hoe deze gronden gevrijwaard publiek toegankelijk kunnen worden. Integendeel, het bestuur zit samen met de eigenaars waar het zich laat verleiden door 3D-renders in mooie presentaties. Deze houding verzwakt de onderhandelingspositie van onze gemeente, en ik heb er dan ook weinig hoop op dat dit een goede afloop kent.
Conclusie
Destelbergen is inderdaad volgebouwd. Grond is hier schaars.
Het ergste daaraan: er is nog geen enkel initiatief genomen om daarmee om te gaan en kernverdichting mogelijk te maken. Krampachtig houdt het bestuur vast aan oude recepten en laat het geen kans onbenut om nog maar eens een zeldzaam stuk grond te verkavelen.
In een volgend bericht heb ik het over hoe de totale afwezigheid van verdichtingsbeleid leidt tot een ontspoorde verappartementisering van 9070, en vertrekken we opnieuw vanuit het citaat van gemeenteraadsvoorzitter Eveline Hoste: “Vergunningen voor appartementen worden zeer zelden gegeven en zeer kritisch bekeken.“
Ik leg ook uit hoe het wél kan.
Er mag op onbebouwde delen van een woonuitbreidingsgebied niets worden gebouwd of verkaveld, tenzij de gemeenteraad daar expliciet een ‘vrijgavebesluit’ voor neemt.
Zie bijvoorbeeld het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.
Tien jaar geleden hield nog maar eens een consultancybureau de pen vast bij het schrijven van een woonbeleidsplan. Dat stond vol met grootste doelstellingen en beleidsacties die men zou ondernemen om de ruimtelijke ordening in onze gemeente in goede banen te leiden, en wonen betaalbaar te maken. De meeste daarvan zijn dode letter gebleven.
Hier werd overigens een rekenkundig truukje gebruikt, want de bebouwbare oppervlakte is namelijk slechts 14 hectare groot. De overige ruimte wordt ingenomen door een grote vijver.