Wonen in Destelbergen is crimineel duur
En er staan hier niet alleen kastelen te koop.
Voor deze reeks over wonen in Destelbergen ben ik op zoek naar getuigenissen van gezinnen die moeite hebben om een huis te vinden (huren of kopen) of moeten scharten om hun huishuur of afbetaling te betalen. Wil jij jouw ervaringen (in alle discretie) delen?
Stuur mij een mailtje via hi@roel.cool of app mij via +32 479 63 83 75!
Samenvatting
Vastgoed in Destelbergen is duur; duurder dan de randgemeenten. Zeker sinds het jaar 2020. Ook wat betreft huurprijzen spant Destelbergen de kroon.
Het aantal vastgoedtransacties is lager dan in Merelbeke-Melle & Lochristi.
Het vastgoed dat te koop staat is groter, en heeft meer kamers dan in buurgemeenten.
In Destelbergen worden zeer weinig appartementen verhandeld.
Waar moeten starters, alleenstaanden en senioren naartoe?
In 2021 was huidig gemeenteraadsvoorzitter en vastgoedmakelaar Eveline Hoste (Open Vld) in Het Laatste Nieuws opvallend eerlijk:
“Destelbergen en Heusden zijn duur”, klinkt het beslist. “Er zijn nog nauwelijks gronden te koop of aan te snijden dus grond is hier goud waard. Vergunningen voor appartementen worden zeer zelden gegeven en zeer kritisch bekeken. En de halfopen bebouwingen en rijwoningen in Eenbeekeinde worden als zoete broodjes verkocht. Er is meer vraag dan aanbod. Heel veel kandidaten jagen de prijs tegen elkaar op de hoogte in en zo behoren we tot de top 10 van duurste gemeentes in Vlaanderen.
Het is een merkwaardige uitspraak voor een politicus wiens partij al decennia de plak zwaait: pronken met onbetaalbaarheid. Is dit een teken van exclusiviteit waar we fier op moeten zijn, of het resultaat van een beleid dat iedereen die geen zes cijfers op zijn bankrekening heeft staan de gemeente uit prijst?
De komende maanden gooi ik de facts en de cijfers op tafel die achter dit citaat schuilgaan.
We starten bij de harde realiteit: onze portemonnee.
Elk zijn kasteel
Volgens het boek “De kastelen en hun bewoners in Destelbergen en Heusden” van Destelbergenaars Louis Gevaert & Maria De Groote heeft onze gemeente minstens 35 kastelen.
Meer nog.
Voor een slordige drie miljoen euro kunt ge zelf kasteelheer worden in één van die 35 kastelen.
Als ge naar de vastgoedprijzen in onze gemeente kijkt, zou ge soms denken dat er hier alleen maar kastelen staan.
Want wie hier wil wonen, moet zijn Payconiq-app breed laten openstaan. De mediaanprijs1 voor een woning in onze gemeente bedraagt inmiddels 445.000 euro2. Dat is geen klein verschil, maar een echte kloof met buurgemeenten als Laarne, Lochristi en Merelbeke-Melle.
Vooral in de categorie ‘open bebouwing’ laat Destelbergen de concurrentie mijlenver achter zich.3
Een vrij recent fenomeen
Lange tijd waren de vastgoedprijzen in de verschillende gemeenten van de Gentse oostrand aan elkaar gewaagd. Tussen 2010 en 2020 liepen de prijzen in Lochristi, Merelbeke en Destelbergen nagenoeg gelijk op.
Verder is het een gekende trend dat het aantal transacties—en de prijzen—sterk daalden in 2023: inflatie, een renteschok en de renovatieverplichting remden de vastgoedmarkt stevig af.
Echter, volgens analisten was 2025 dan ook een hersteljaar op de vastgoedmarkt: de prijzen stegen weer, en de verlaging van de registratierechten4 deed daar nog een schepje bovenop.
Opvallend: in 2021 veerden de prijzen in Destelbergen agressiever recht dan de rest. Sinds dat kantelpunt is Destelbergen structureel de duurste gemeente van de regio. Er zijn relatief weinig transacties, veel vraag en een aanbod dat kunstmatig schaars wordt gehouden.
Hoewel die trend in alle woontypes zichtbaar is, is het voornamelijk in de prijs van open bebouwingen dat Destelbergen uitblinkt.
In Destelbergen vinden globaal minder vastgoedtransacties plaats dan in Merelbeke-Melle, of Lochristi. Beide (fusie)gemeenten hebben natuurlijk een grotere oppervlakte en een groter huizenvoorraad (laat dat nu net het gevolg zijn van de beleidskeuzes in het verleden). Daarom kijken we hier naar het onderlinge aandeel van de woningtypes: het is heel duidelijk dat de verkoop van appartementen voornamelijk plaatsvindt in Merelbeke-Melle, terwijl dat in Destelbergen nog maar net op gang komt.
Wat leerden we totnogtoe:
Ja, Destelbergen is duurder dan haar buurgemeenten.
Dat is omdat in Destelbergen relatief gezien veel open bebouwingen verkocht worden (in vergelijking met Merelbeke-Melle).
Maar dat is maar een deel van de verklaring: in Lochristi worden nog meer open bebouwingen verkocht. Waarom is Lochristi dan goedkoper dan Destelbergen?
Lees ook
Grotere huizen, meer kamers
Om de eigenschappen van die verkochte huizen te kennen kan je niet rekenen op overheidsdata. Daarop wordt niet gerapporteerd. Daarom schreef ik een programmaatje om wekelijks alle vastgoed te scrapen die te koop stond op Immoweb in Merelbeke, Melle, Lochristi en Destelbergen en liet ik daar mijn analyse op los.
In Destelbergen is het segment 250.000 tot 450.000 euro relatief beperkt. In tegenstelling tot de andere gemeenten heeft Destelbergen wel een groot aandeel van woningen tussen 550.000 en 850.000 euro.
Waarom is dat?
(1) Groot, groter, grootst: In Destelbergen is de mediaanoppervlakte van een woning vergelijkbaar met de andere gemeenten, maar de grotere woningen zijn typisch een al een heel pak groter. In Lochristi heb je een erg grote groep woningen die eerder aan de kleine kant is.
(2) De 3-kamernorm: In Destelbergen worden weinig (starters)woningen met slechts één kamer verkocht. Het aandeel woningen met drie kamers is hier groter dan in Merelbeke en in Lochristi.
Ook huurders kreunen onder de prijzen
En dan hebben we het nog niet gehad over huurprijzen, waarvan de overheid slechts beperkte cijfers heeft. Enkel Laarne en Destelbergen komen terug in die officiële statistieken. Daar kunnen we dus niet echt mee aan de slag.
Ook hier verzamelde ik zelf mijn data, maar de aantallen zijn momenteel nog vrij beperkt. En dat is niet abnormaal als ge weet dat naar schatting slechts 65% van de huurzoekertjes via een immowebsite passeren.
Daarom moeten we kijken naar een andere bron: de huurbarometer van het CIB. Ook hier staat Destelbergen aan de top.
Gemiddelde huurprijs in 2025:
Destelbergen: 1075 euro
Lochristi-Wachtebeke: 1062 euro
Laarne: 997 euro
Merelbeke-Melle: 964 euro
Te onthouden
👉 Vastgoed in Destelbergen is duur; duurder dan de randgemeenten. Zeker sinds het jaar 2021. Ook wat betreft huurprijzen spant Destelbergen de kroon.
👉 Het vastgoed dat te koop staat is groter, en heeft meer kamers dan in buurgemeenten. Terwijl andere gemeenten al jaren inzetten op (ook) kleinere woningen en appartementen, is dat bij ons niet het geval.
Dat Destelbergen in het verleden heeft ingezet op grote open gezinswoningen heeft zo zijn gevolgen. Een diverse mix van woningen zorgt ervoor dat mensen, in de verschillende levensfases in dezelfde gemeente kunnen blijven, maar in een ander type woning. Dat is bij ons niet het geval.
Er is maar een beperkt aanbod van starterswoningen met één of twee kamers.
Senioren die kleiner willen wonen hebben maar een beperkte keuze. Er zijn duizenden (!) huizen met drie of vier kamers die daarom “onderbewoond” zijn door één of twee senioren.
Tegelijk verkleinen gezinnen alsmaar: één kind, gescheiden ouders. Hoe moeten alleenstaanden een villa met 4 kamers betalen?
Er is een regelrechte wooncrisis in Vlaanderen, en het woonbeleid in Destelbergen van de laatste decennia is daar (in onze contreien) mee voor verantwoordelijk.
In de volgende delen van deze reeks over wonen licht ik toe hoe dat komt, maar ook: wat we eraan kunnen doen.
De mediaan is niet hetzelfde als het gemiddelde. Als je alle verkochte huizen ordent van groot naar klein op basis van hun prijs, dan is de mediaan het middende huis.
Cijfers komen van de vastgoedprijzen van Statbel.
Deze vier buurgemeenten zijn gekozen omdat ze allemaal ten oosten van Gent op fietsafstand liggen.
Die laatste moest een huis kopen goedkoper maken, maar dat had, zoals veel experts voorspelden, het omgekeerde effect.
Dit klinkt in feite als een opportuniteit voor Destelbergen om pionier en voortrekker te worden van een slimme aanpak om "te groot geworden huizen te transformeren naar andere woonvormen, zodat ze geschikt zijn voor meerdere huishoudens. Daar zijn verschillende modellen en strategieën voor te bedenken." ???
https://www.linkedin.com/pulse/bouwen-dat-de-oplossing-voor-wooncrisis-lablandvzw-flhpe/?trackingId=%2FO2AAH7D9fdVEPe%2Fx7bXAA%3D%3D
(zie ook project Unlock The Housing Stock Vlaanderen)