Nederbroeken: kroniek van een dure aangekondigde mislukking
Een half miljoen euro voor een site die er niet komt.
Samenvatting
Op basis van een negatief advies van de provinciaal omgevingsambtenaar heeft de ontwikkelaar van de Nederbroeken-site die, in samenwerking met de gemeente, een nieuw sportcomplex moet bouwen, zich teruggetrokken. De kans was miniem geworden dat het project in zijn huidige vorm nog vergund zou geraken.
Heel wat van de argumenten in het advies waren al lang gekend via bezwaarschriften en participatietrajecten. Toch heeft het gemeentebestuur deze altijd genegeerd.
Er is al een half miljoen euro uitgegeven aan de plannen, studies en promotie van het project.
Ge moet waarschijnlijk onder een steen hebben geleefd als ik nu met de deur in huis val: maar de Nederbroeken-site, met vijf kunstgrasvoetbalvelden, tribune, acht padelvelden, turnzaal en parking komt er niet.
Inderdaad.
Op 18 augustus 2025 leverde de provinciale omgevingsambtenaar met de volgende woorden een negatief advies af inzake het dossier voor de vergunning van de Nederbroek-site.
Op basis van de aanvraag met omgevingsvergunning-referentie 202407610 dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.
En dan?
Awel, dit advies wordt afgeleverd aan de deputatie. Dat zijn “de bazen” van de provincie Oost-Vlaanderen, en die meerderheid wordt momenteel gevormd door N-VA, Vooruit en CD&V. Zij moesten namelijk beslissen of die site vergund kan worden. In de meeste dossiers (maar zeker niet altijd) is zo een advies doorslaggevend bij hun beslissing.
Hoezo, mag de burgemeester van Destelbergen en diens schepenen dat niet zelf kiezen waar zij 5 kunstgrasvelden willen aanleggen?
Ja, en nee. Op 26 november 2024 kende het schepencollege van Destelbergen de vergunning toe1. Maar een groep van 75 buren van de site, en minstens 1 VZW gingen tegen deze beslissing in beroep bij de provincie, waar het ontvankelijk is verklaard. Met andere woorden: wat in het beroep stond leek wel aannemelijk en moest verder onderzocht worden.
Hierop volgden twee adviesrondes. Na de eerste ronde paste de ontwikkelaar de projectinhoud aan om deels tegemoet te komen aan de intussen ingewonnen adviezen. Maar ook na de tweede adviesronde motiveerde de provinciaal omgevingsambtenaar dat het nog niet voldoende was.
Na het afleveren van dit advies heeft de ontwikkelaar (of eerder: een consortium van ontwikkelaars en promotoren) vorige week besloten om er de stekker uit te trekken.
Zijt ge al curieus waarom de ambtenaar een negatief advies afleverde, en of men dit kon voorkomen?2
Dát onderzoeken we in dit blogbericht.
Wat staat er in het verslag van de provinciale omgevingsambtenaar?
Het verslag is 90 bladzijden lang. En hoewel het lijkt alsof het negatieve advies slechts gebaseerd is op details, is het belangrijk om tussen de lijnen van het advies te lenen. Dat laat in alle opzichten uitschijnen dat er ondoordacht en haastig te werk is gegaan.
‘t Is daar een natte bedoening
Ik weet niet of ge in het tussenseizoen al eens op die akker zijt gaan rondlopen, maar dan is dat daar een drassig boeltje. En dat wordt ook bevestigd in het advies (19 maart 2025) dat door de Dienst Integraal Waterebeleid werd afgeleverd ihkv het beroep. Daar stond te lezen dat het gebied zich in pluviaal overstromingsgevoelig gebied ligt: dat wil zeggen dat het kan overstromen als het eens goed regent. Zeker die grachten die door de site lopen kunnen problematisch zijn.
De maatregelen die in de initiële vergunningsaanvraag worden voorgesteld om aan deze problematiek tegemoet te komen zijn volgens het advies onvoldoende. Echter: de Dienst gaf aan dat een positief advies mogelijk is indien aan een batterij aan voorwaarden wordt voldaan.
En daarom diende de ontwikkelaar een gewijzigde projectinhoud in. In plaats van 60 cm, zou de hele site 90 cm (!) opgehoogd worden. Desondanks bleek er nog één probleempje. Heel die site 90cm ophogen, in de buurt van die gracht, dat mag wettelijk gezien niet, tenzij de beheerder van de gracht dat toestaat. En voor die gewijzigde projectinhoud had de beheerder van de gracht (Polder van Belham) geen formele toestemming gegeven🤷♂️.
Het ontbreken van een grondige motivatie waarom artikel 1.3.2.2.4° van het Waterwetboek niet van toepassing is voor de aanzienlijke reliëfwijziging (90 cm), feeder en betonverharding die zich bevinden in de 5 meterzone voor erfdienstbaarheden.
De mobiliteitsstudie rammelt
Eind vorig jaar, nog voor de vergunning werd toegekend, schreef ik al dat de gebruikte parameters in de mobiliteitsstudie (MOBER) wel erg ambitieus zijn. De helft van de voetballers van KFV Hedes zou met de fiets komen, en turnclub Athena zet vollenbak in op carpooling. Gezien de gevaarlijke fietsroutes naar de site en de complete afwezigheid van openbaar vervoer leek me dat sterk.
De Dienst Mobiliteit van de provincie Oost-Vlaanderen treedt mij hierin bij.
Verder, merkt die zelfde dienst op, zijn andere attractiepolen zoals Harry Malter en de Surfput niet meegenomen.
Fietsers worden aan hun lot over gelaten
Ook schreef ik over het argument van de Fietsersbond dat het combineren van fietsverkeer & autoverkeer in de oprijlaan en op de parking gevaarlijk is. En dat het omwisselen van de parking en de groene zone een uitstekende suggestie was, waardoor auto’s en fietsers grotendeels gescheiden worden van elkaar.
Op 10 februari ‘25 kregen alle gemeenteraadsleden, mezelf incluis, de kans om vragen te stellen aan de ontwikkelaars. In die sessie kreeg ik te horen:
“We hebben ervoor gekozen om dat als een woonerf aan te leggen. Dat wil zeggen dat we geen afscheiding maken tussen gemotoriseerd en fietsverkeer. […] We hebben dit met de mobiliteitsexpert onderzocht en als we fietspaden zouden aanleggen, dan zakt de verkeersveiligheid, want de aanleg van een woonerf zorgt ervoor dat men de trage weggebruiker absoluut voorrang geeft.”
U leest het: het niet scheiden van de fietsers van het gemotoriseerd verkeer is zogezegd veiliger dan een apart fietspad. Bon, laten we zeggen dat de provinciale mobiliteitsdienst het daar niet mee eens is.
Ironisch is dat de provinciaal omgevingsambtenaar aangeeft dat een planaanpassing hier een oplossing kan bieden.
Een “groene site” of een “site in het groen”?
Op de informatiepagina over Nederbroeken kunt ge ‘t volgende vinden.
In nagenoeg alle communicatie spreekt ben over een “groene site”. Ook maakt men in de projectplannen gewag van groene doorzichten. Ik ga eerlijk zijn, ik had ook nog nooit van de term gehoord. Maar mijn AI-assistent zegt er alvast dit over:
Het concept draait om het behoud en de creatie van openheid in de bebouwde omgeving, zodat bewoners en passanten vanuit hun huis, straat of openbare ruimte een duidelijk zicht hebben op het landschap, parken, tuinen of andere groene elementen.
De provinciaal omgevingsambtenaar schrijf hierover dat er van die groene doorzichten maar weinig te merken is. Hoewel de site omringd wordt door bomen, en er een parkje aangelegd wordt, is er op de rest van de site eigenlijk geen groen aanwezig: niet tussen de gebouwen, niet tussen de voetbalvelden.
Dat wordt duidelijk op de 3D-beelden die gemaakt werden ter promotie van de site: veel groen rond de site, maar nagenoeg niks tussen de voetbalvelden of de gebouwen.
Als ge dat vergelijkt met de initiële plannen uit 2021, dan ziet ge dat er expliciet gekozen is om geen bomenrijen (met sfeerkamers) aan te leggen. Dat kan bijna niet anders, als ge vijf voetbalvelden met stadium, 8 padelvelden, cafétaria en parking wilt aanleggen met een park als schaamlapje.
Kijk ook eens naar de nieuwe site in Oudsbergen (fusiegemeente Opglabbeek), dat dit jaar zijn deuren opende. Daar is er aanplanting tussen alle sportinfrastructuur.
Bon, is dat zo erg?
Ik ben geen expert, maar het argument houdt wel steek als ge over een lengte van meer dan 100 meter geen enkele boom ziet staan. Als dit het enige probleem was, dan ben ik er zeker van dat het advies (voorwaardelijk) positief zou zijn.
Echter, het plan dat voorlag is eerder “een site in het groen” dan een “groene site”.
Had dit kunnen voorkomen worden?
Nagenoeg alle elementen die in het advies worden aangehaald waren gekend. Ze kwamen aan bod in de bezwaarschriften of in de participatieraden die de gemeente organiseerde in samenwerking met een externe partner.
Op twee manieren had dit debacle kunnen voorkomen worden:
Luister naar de bevolking, alvorens ge overgaat tot de vergunning;
Integreer het sportlandschap in bestaande en nieuwe woon-, werk en recreatie-infrastructuur.
Luister naar de bevolking voor ge het dossier vergunt
Ik vind het lovenswaardig dat men in 2021 is gestart met brainstormsessies en rondetafelgesprekken om de site vorm te geven. En hoewel er heel wat dingen aan bod zijn gekomen die ook in het finale plan terug zijn te vinden, zijn er ook tal van zaken uit de lucht komen valen.
En in 2024, een verkiezingsjaar, moest het plots snel gaan. De hele site werd in november ter vergunning voorgelegd, terwijl de verdere participatietrajecten nog moesten beginnen.
Zo heb ik deelgenomen aan één van de sessies omtrent mobiliteit. Daar werden de deelnemers opgedeeld in vier groepen, om feedback te formuleren op tal van knelpunten en voorstellen. Op het einde heb ik van heel wat geproduceerd advies foto’s genomen.
Ik kan met zekerheid zeggen: omtrent het scheiden van fiets & autoverkeer, en het omwisselen van de autoparking met de groenzone was iedereen het eigenlijk eens.
Zorgen voor gescheiden voet-, fiets en autostraat of inrichting fietsstraat.
Parking verlegen naar parkzone, groter parking + beter toegang via magerstraat naar de parking.
En tot slot nog vier stemmen voor het omwisselen van parking en speelweide.
En dat stond ook zo in het verslag van de externe participatie-adviseur.
Maar geloof mij, ge voelt u echt een complete idioot als ge daar zit terwijl de vergunning eigenlijk al was toegekend in november 2024. Het college van burgemeester en schepenen liet alle (vaak goedbedoelde) bezwaren van zich afglijden en deed alsof ze geen enkele impact hadden op de afbakening van het plan. In de vergunning repliceerden ze als volgt:
Eén participerende deelnemer uitte zijn frustratie als volgt:
Start met een visie, niet met een project
De hele Nederbroek-site werd aangekocht in het vorige decennium, en moest een antwoord bieden op de noodzakelijke verhuis van KFC Heusden. In het initiële plan stonden dan ook twee voetbalvelden en een kantine, met een mogelijk “minimaal te vermarkten zone”.
Zoals ge kunt zien zien:
veel groene doorzichten;
de gracht kan ongehinderd stromen;
de voetbalvelden liggen buiten het pluviaal overstromingsgebied;
een zestal toegangswegen voor fietsers en voetgangers.
En het decentraliseren van de verschillende sportfaciliteiten, in plaats van ze te clusteren in een moeilijk te bereiken monstersite, is dan ook in lijn met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) dat tot vandaag nog steeds van kracht is.
Hoewel het GRS niet juridisch bindend is, legt de provinciaal ambtenaar hier correct de vinger op de wonder.
Het argument kwam ook terug in één van de bezwaarschriften die het college van burgemeester en schepenen moest behandelen bij de de vergunningsaanvraag. In plaats van de vlucht vooruit te kiezen, heeft men de kop in het zand gestoken. Men deed alsof ze er niks mee te maken hebben.
Meer nog, in plaats van die gedecentraliseerde visie door te trekken, besloot men als kers op de taart in de beroepsfase om nog een skatepark toe te voegen. Ook daarover had de provinciale ambtenaar iets te zeggen:
Wanneer ik aan de Nederbroeken-site denk, dan denk ik aan de de vele voorbeelden in de bestseller “How Big Things Get Done” van Bent Flyvbjerg. Dat boek beschrijft de verschillen tussen projecten die op tijd en binnen budget worden opgeleverd, en projecten die daar niet in slagen.
Belangrijk hierin is commitment fallacy: de menselijke neiging om te blijven investeren in een project of beslissing, zelfs wanneer nieuw bewijs aantoont dat dit een slechte keuze is.
“Purposes and goals are not carefully considered. Alternatives are not explored. Difficulties and risks are not investigated. Solutions are not found. Instead, shallow analysis is followed by quick lock-in to a decision that sweeps aside all the other forms the project could take. […] If you want to win a contract or get a project approved, superficial planning is handy because it glosses over major challenges, which keeps the estimated cost and time down, which wins contracts and gets projects approved. But as certain as the law of gravity, challenges ignored during planning will eventually boomerang back […] It is politics, resulting in failure by design.”
Op het moment dat FC Destelbergen, net zoals KFC Heusden, op de deur klopte voor nieuwe voetbalinfrastructuur, en Athena te groot werd voor Bergenmeers had men de reflex om alles te bundelen en verder te werken op de initiële plannen die voorlagen voor de Nederberbroek-site.
Gezien de omvang van de verwachtingen was dit best gewaagd. Mijn vermoeden is dat ook heel wat projectontwikkelaars dit aanvoelden, waardoor er uiteindelijk maar één partij intekende op de openbare aanbesteding. Alle leden van het consortium hadden dan nog eens banden met Destelbergen. Het is bijna alsof onze gemeente moest smeken om een ontwikkelaar te vinden.
Verstandiger zou geweest zijn om de verschillende uitdagingen individueel te benaderen, en binnen een breed ruimtelijk kader in te passen: waar willen we naartoe met 9070? De burgemeester heeft op alle manieren al duidelijk gemaakt dat we geen aansluiting zoeken met Gent. Maar tegelijk is ze bereid het dorpse karakter van onze gemeente op te offeren door het hier te laten volbouwen met witte torens en een gigantische sportsite.
En kijk. Het moest eens foutlopen. En vooral: tegen welke prijs?
De prijs van het ontwerp: Meer dan 300.000 euro.
Juridische kosten: ongeveer 50.000 euro.
De prijs van het masterplan: 41.000 euro.
Participatietraject: 15.000 euro
Promotie: 15.000 euro
Diverse studies: kleine 100.000 euro
Dat leest u goed. Een half miljoen werd reeds uitgegeven ter realisatie van dit project. Terwijl ik meerdere malen, op verschillende momenten, in verschillende settings heb gevraagd naar de diverse financiële risico’s die verbonden waren aan dit project. Geen enkele keer is dit ter sprake gekomen.
Ge zou bijna willen dat het project in zijn huidige vorm er toch komt, zodat die kosten gerecupereerd worden3.
Maar serieus: als we opnieuw naar de tekentafel gaan, dan hoop ik dat er opnieuw wordt nagedacht over de alternatieven. Dat we niet alles bundelen, maar het sportlandschap integreren in de bestaande en nieuwe woon-, werk-, en recreatie-infrastructuur. En ja, dat zal, jammer genoeg, een werk van lange adem zijn. Onze sportclubs verdienen beter. Uw kinderen verdienen beter. U verdient beter.
Dus: ge bedoelt dat het schepencollege in eerste instantie over haar eigen project kan oordelen? Is er hier geen belangenvermenging? Kijk, in 2024 mocht dat, maar in de toekomst zou dat al een stuk moeilijker kunnen zijn, wegens het Sogent-arrest van 8 mei 2025. Dat stelt dat het voor een gemeentelijk omgevingsambtenaar moeilijk is om onafhankelijk zijn werk te doen wanneer de gemeente zelf bij een dossier betrokken is. Maar dit moet nog bekrachtig worden door een definitieve uitspraak van het Europees Hof van Justitie. De schepen van vergunningsbeleid, Michael Vercruyssen, beweerde alvast stellig in de gemeenteraad van 18 september dat dit geen enkele invloed zou hebben op de toekomstige procedure.
Ik ga hier niet beweren dat ik met zekerheid wist dat dit project op deze manier ging eindigen, nog voor de eerste steen werd gelegd. Daarvoor ken ik te weinig van omgevingsrecht, en de gangbare procedures. Maar ik kon wel de verschillende problemen benoemen: een natte site, een mobiliteitsramp en ook bij het “groene site”-argument moest ik toch altijd fronsen. Mijn assumptie is altijd al geweest dat het véél langer zou duren om te realiseren, en dat het finale kostenplaatje nog een stuk hoger zou liggen. In de gemeenteraad van 18 september beweerde schepen Koen Van Hende dat dit niet kan want dat er aan het project een vaste prijs hing. Er is mij nochtans verteld dat heel wat mogelijke extra kosten niet onder de inschatting vallen.
Nee, een sunk cost fallacy, daar trappen we niet in.